Wann brauche ich / man ein Gutachten?
- Zum Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung, eines Hauses, eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie.
- Zum Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung, eines Hauses, eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie.
- Zur Finanzierung als Vorlage bei einer Bank, Sparkasse.
- Zur Vorlage bei Gericht, Nachlassgericht.
- Im Falle einer Scheidung.
- Bei einem Erbe bzw. für eine Erbengemeinschaft.
- Bei Nachlassangelegenheiten.
- Bei Erbschaft und Schenkung zur Vorlage beim Finanzamt.
- Zu Steuerfragen.
- Bei einer Teilungsversteigerung / Zwangsversteigerung.
- Zur Vorlage für eine Versicherung.
- Zur Kostenregelung bei Bauschäden.
Warum ein Gutachter?
Ein Sachverständiger muss neutral sein, die Priorität seiner Tätigkeit liegt in der Erstellung eines korrekten Gutachtens.
Ein Makler hat primär ein Verkaufs- / Provisionsinteresse. Der Miterbe, der auszuzahlende Partner, das Finanzamt, die Bank oder die Versicherung haben jeweils ihre eigenen Prioritäten.
Welche Arten von Gutachten gibt es?
- Verkehrswertgutachten gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
- Bauschadengutachten.
- Gutachterliche Stellungnahmen zur Klärung von wirtschaftlichen bzw. technischen Einzelfragen.
- Kurzgutachten.
Nach welchen Verfahren wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?
Nach den Regularien der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 8 Abs. 1, ImmoWertV).
- Vergleichswertverfahren:
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale ausweisen. Der Bodenwert kann insbesondere auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
- Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, welches auf den Regularien des ökonomischen Gedankens basiert. Es stehen somit die wirtschaftlichen Grundzüge, respektive ertragsrelevante Abläufe im Vordergrund. Eine Umsetzung dieses Verfahrens zur Wertfindung ist dann von Relevanz, wenn Renditeüberlegungen bzw. wirtschaftliche Parameter den Motor zum möglichen Transfer bilden.
- Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren, welches auf den Herstellungskosten basiert. Eine Umsetzung dieses Verfahrens zur Wertfindung ist dann angezeigt, wenn der Grundgedanke der Ökonomie sekundären Charakter hat. Dies ist im Regelfalle bei der Betrachtung von Einfamilienhäusern gegeben.
Brauche ich / man in jedem Fall ein Gutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird bei gerichtlichen Auseinandersetzungen bzw. bei fiskalischen Fragen zur Vorlage bei Gericht bzw. beim Finanzamt benötigt.
Ein Kurzgutachten stellt sich als ersten Schritt zur Wertfindung dar und wird in ähnlicher Form wie ein "Verkehrswertgutachten" erstell, so dass ein Kurzgutachten häufig bei einem möglichen Verkauf oder zur Klärung innerfamiliärer Vermögensteilungen ausreichen ist.
Ein Bauschadensgutachten wird bei gerichtlichen Auseinandersetzungen bzw. zur Kostenregulierung zur Vorlage bei Gericht und Versicherungen benötigt.
Im Rahmen einer Gutachterlichen Stellungnahme kann eine Vielzahl von technischen und wirtschaftlichen Einzelfragen und Sachverhalte geklärt werden.
Wieviel kostet ein Gutachten?
Die Kosten für Verkehrswertgutachten, Bau- / Bauschadensgutachten und Gutachterlichen Stellungnahmen ermitteln sich nach der anzusetzenden Gebührenordnung / Honorartafel bzw. dem benötigten Zeitaufwand.
Kurzgutachten werden in der Regel nach Pauschalsätzen abgerechnet.
Brauche ich / man einen Bausachverständigen zum Kauf einer Immobile?
Durch die Unterstützung eines Baugutachters können mögliche Mängel / Schäden bereits während des Kaufprozess erkannt werden, so dass eventuelle Mehrkosten oder auch Streitigkeiten nach vollzogenem Kaufvertrag vermieden werden können.
Brauche ich / man eine Baubegleitung durch einen Gutachter?
Im Rahmen einer Baubegleitung wird eine neutrale Qualitätssicherung gewährleistet, so dass bereits vor Baubeginn die Planung und Baubeschreibung überprüft wird und zur Bauausführung ein entsprechender Abgleich erfolgt. Möglich Fehler und Mängel können frühzeitig erkannt werden, so dass bereits in der Bauphase entsprechende Rügen erteilt werden können, wodurch vermieden wird, dass nach Abnahme / Übergabe gegebene Mängel und Schäden aufwendig nachgewiesen werden müssen
Brauche ich / man einen Bausachverständigen bei der Übergabe einer neuen Immobilie?
Im Gegensatz zu einem bereits errichteten Gebäude besteht bei einem neu zu errichtenden Gebäude nur bedingt die Möglichkeit dieses vor Übergabe detailliert zu inspizieren, so dass mögliche Mängel / Schäden im Rahmen der Übergabe erkannt werden müssen, um einem aufwendigen Nachweis dieser im Nachgang vorzubeugen.
Was ist der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden?
Unter einem Baumangel ist Abweichen der tatsächlichen Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit einer Leistung / Sache zu verstehen.
Ein Mangel entsteht in der Regel durch eine fehlerhafte Planung und/oder gewerklicher Ausführung.
Ein Bauschaden kann sowohl die teilweise / komplette Zerstörung oder auch der Defekt eines Gewerks / Bauteils sein.
Ein Bauschaden entsteht in der Regel aus einem vorhandenen Mangel oder durch falsche Handhabung / Nutzung.
Sind Risse an den Wänden und Dachschrägen bedenklich?
Auf Grund der Geometrie eines Gebäudes wirken Kräfte aus unterschiedlichen Richtungen aufeinander, so dass Risse entstehen können. Die Kräfte können unterschiedlichem Ursprung sein. So kann die Ursache in Boden-/Baugrundveränderungen, durch thermische Einflüsse, unterschiedliche Ausdehnungskoeffizient der verbauten Werkstoffe usw. sein.
Ob und in welcher Form ein gegebener Riss bedenklich ist und eine Reparatur notwendig ist, kann durch eine technische Begutachtung geklärt werden.
Risse im Estrich?
Risse / Brüche im Estrich treten in der Regel auf Grund von Spannungen in der Estrichplatte, durch Schüsselbildungen und Materialschluss zu Anschlussgewerken auf.
Ob und in welcher Form ein gegebener Riss / Bruch bedenklich ist und eine Reparatur notwendig ist, kann durch eine technische Begutachtung geklärt werden.
Feuchte im Keller, woher?
Der Keller eines Gebäudes befindet sich in der Regel unter Geländeniveau, also im Erdreich. Entsprechend der gegeben Bodenklasse sind die Bodenplatte (Fußboden) und Außenwände dauerhaft der im Erdreich vorhandenen Feuchte bis hin zu drückendem Wasser ausgesetzt. Um einem Eindringen von Wasser vorzubeugen werden bei der Gestehung vertikale und horizontale Feuchtesperren eingebaut.
Im Rahmen einer technischen Begutachtung kann die Ursächlichkeit der vorhandenen Feuchte ermittelt werden und die zur Behebung notwendigen Maßnahmen festgelegt werden.
Was ist, wie entsteht Schimmel?
Schimmelpilze bestehen aus einem Zellgeflecht (Hyphen) und den Sporen (Samen). Sie sind ein natürlicher Bestandteil unserer Umwelt. Es existieren mehr als 100.000 Arten von Schimmelpilzen. Nicht jede in der Luft befindliche Art / Konzentration ist schädlich.
Unter idealen Umweltbedingungen, welche sich mit entsprechender Feuchtigkeit, passendem Nährboden (Mauerwerk, Putz, Gips, Spanplatten, Dämmplatten, Holz, Tapeten, Papier, Leder, Textilien, Kunststoffe usw.) und einem breiten thermischen Spektrum darstellen, keimen Schimmelsporen aus.
Die zur Schimmelpilzbildung führende erhöhte Feuchte findet ihre Ursache in der Regel aus Neubaufeuchte, Wasserschäden, Baumängel, bauphysikalische Mängel (Wärmebrücken usw.) falscher Nutzung und falschem Nutzerverhalten.
Im Rahmen einer technischen Begutachtung kann die Ursächlichkeit ermittelt werden und die zur Behebung notwendigen Maßnahmen festgelegt werden.
Wie funktioniert eine Solaranlage?
Ein Sonnenkollektor (Solarkollektor) wandelt Sonnenstrahlung in Wärmeenergie um. In den Kollektoren wird in der Regel ein Medium (flüssiger Wärmeträger, Öl oder Wasser) aufgeheizt, welches die generierte Wärme ins Heizungssystem einspeist.
In einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) wird die einfallende Sonnenstrahlung mittels Solarzellen in elektrische Energie umgewandelt.
Wie funktioniert eine Wärmepumpe?
Eine Wärmepumpe ist eine technische Anlage, die Wärme unter Einsatz von Energie aus einem Reservoir mit niedrigerem Temperaturniveau (Luft, Erdboden, Grundwasser usw.) aufnimmt und diese einem Reservoir mit höherer Temperatur (Heizung, Warmwasserspeicher usw.) zuführt.
Mit dem Einsatz von 1 kWh elektrischer Energie transferieren eine Wärmepumpe zwischen ca. 3 bis 5 kWh Wärme auf ein höheres Temperaturniveau.
Was ist Thermographie?
Als Thermographie wird ein bildgebendes Verfahren zur Darstellung von Oberflächentemperaturen von Objekten bezeichnet. Zu dieser wird die Intensität der Infrarotstrahlung, welche von einem fixierten Punkt ausgeht, als Maß für die gegebene Temperatur gedeutet.
Wann kommt Thermographie zum Einsatz?
Thermographie kommt in der Regel zur Gebäudeanalyse bzw. bei der Mängel- / Schadensanalyse zum Einsatz.
Bei der Gebäudeanalyse werden mögliche Wärmebrücken an der Gebäudehülle bzw. an Bauteilen dargestellt.
Im Rahmen der Mängel- / Schadensanalyse werden neben Feuchte, elektrische Defekte, schadhafte Dämmungen / Isolierungen dargestellt.
